Özlem ERMİŞ BEYHAN
Kapalıçarşı gibi dünyanın en eski AVM’lerinden birine ev sahibi olan bir ülkede, perakendeciler ile alışveriş merkezi yönetimleri yeniden karşı karşıya. Kiradan sabit giderlere, ciro hesabına kadar pek çok mesele bir sorun yumağı oldu ve sektörün birbirine ancak destek verirse büyüyebilecek iki cephesini zorluyor.
Sorunu, yöneticilerini Kapalıçarşı’da staj yaptırmadan atamayan Fiba Commercial Properties (CP) CEO’su Yurdaer Kahraman ile konuştuk. Fiba CP Türkiye merkezli ama Çin’den Moldovya’ya pek çok ülkede alışveriş merkezleri yönetiyor, ticari gayrimenkul geliştiriyor.
Meseleyi global vizyonla analiz edebilecek bir yönetici olan Kahraman, “250 metrekareden 1 milyon TL ciro yapıyorsanız bunun tabii ki kirasını, sabit giderini ödemek durumundasınız. Bugün bizim en büyük sıkıntımız ciroyu doğru bildirmeyenler. Türkiye’de ticari gayrimenkul ile konut ayırımı yok. Oysa ticari gayrimenkule dair ayrı bir kanun olmalı.
Euro-dolar yatırımların gelebilmesi için kirada TL zorunluluğundan çıkış için bir zamanlama verilebilir, hibrid bir sisteme geçilebilir. Geri dönüşlere göre modeller kurulabilir. Bu durum yabancı fonları yeniden hayata geçirebilir” ifadesini kullanıyor. Kahraman, perakendecilerle AVM’ler arasındaki sorunun da etkisi ile sektörün yatırımcı çekemez hale geldiğini, bankalara geçecek AVM’ler olduğunu söylüyor.
Cirosunu eksik gösterenler var
Alışveriş merkezleri yabancı para birimleri üzerinden alınan finansmanla yapıldı, ödemeler dolar bazında ancak kiralar TL ve sektörde bunun yansımalarının görülmeye başladığı konuşuluyor. Kahraman, anlatıyor: “Evet, doğrudur sıkıntılar yaşayanlar var. Bankalara dönen alışveriş merkezleri olduğunu duyuyoruz.
AVM yönetimi profesyonel olarak bakılması gereken bir iş. Yurtdışından yatırıma gelen önce bizim kapımızı çalıyor. Bize ‘bu ticari gayrimenkulü yönetir misiniz, bu karma projemizi yönetir misiniz’ diye gelen çok teklif oluyor. Oysa bazen de örneğin 100 milyon dolarlık bir yatırım yapılıyor, yönetimi sadece ucuz diye işi bilmeyene veriliyor.”
Yapılan hataların tüm sektöre yansıtılmaması gerektiğini düşünüyor Fiba CP CEO’su. “Örneğin perakendede de hata yapanlar oluyor. E-fatura göndereceğim diyerek göndermeyenler, cirolarını farklı gösterenler olduğunu duyuyoruz. Elbette hepsi değil ama bu hataları yapanlar var. Örneğin Bursa’da bir AVM’ye alışverişe gidiyorsunuz bir bakıyorsunuz kredi kartınızda Antalya’da alışveriş yapmışsınız gibi görünüyor.
Bunun kontrolünün de yapılması gerek. Perakendeciler bunları kendi aralarında da çözmeye çalışıyor. Burada olaya toptancı bir yaklaşımla bakmamak gerek. Karşılıklı kazanmak lazım” diyor. Yaşanan sorun kritik. Kahraman, gelinen noktada Türkiye’ye girmek isteyen yeni yabancı markalar olduğunu ama gelemediğini çünkü yeni AVM yatırımı bulunmadığını, finansman olmadığını anlatıyor.
“Niye gelsin ki? Dolar, euro yatıracak ama gelir TL ile ve buradaki değişiklikler korkutuyor” diyor. Kahraman, şöyle devam ediyor: “Karlılığı yükseltmek sadece kiraları düşürmekle olmaz. Bu bir işbirliği ve madalyonun iki tarafı var. Ben ticari gayrimenkul ile perakendeyi iş ortağı olarak görüyorum. Buna göre davranmak gerek. Popülizm yaparsanız sıkıntı yaşanıyor.”
İçerideki tartışmalardan yurtdışı fırsat kaçıyor
Kahraman, içeride belirli konulara takılıp tüm dünyadaki fırsatları kaçırdığımızı anlatıyor. Örneğin enflasyon nedeni ile Almanya’da pek çok AVM’de kiralık alanlar boş, Kahraman, yurtdışına açılmak isteyen perakendecilere destek de verdiklerini ancak içerdeki kısır tartışmaların bu vizyonun genele yayılmasının önüne geçtiğini vurguluyor. “Örneğin Doğu Avrupa’da Türk perakendeciler için büyük fırsatlar var. Ancak bu fırsatlar maalesef ıskalanıyor şu anda. Vizyonu küçük tutuyoruz, küçük tartışmalar içinde maalesef tüm sektör küçük kalıyoruz” diyor.
Bursa’daki yeni proyeyi yüzde 90 dolulukla açıyor
Fiba CP son olarak Downtown projesini açıyor. CEO Kahraman, “Bursa’ya girmek için büyük talep var, telefonlarımız yanıyor. Yeni projeyi yüzde 90 doluluk oranı ile açıyoruz. Çok güzel bir başarı hikayesi; Bursa’da olmayan markaları götürüyoruz Bursa’ya. Atış Yapı tarafından Bursa’da hayata geçirilen Downtown projesi kiralanabilir 72 bin metrekarelik alana sahip” diyor.
İnegöl’de 3 bin NFT dağıttı
Fiba CP İnegöl AVM’de hayata geçirdiği NFT kampanyasında yaklaşık 3 bin NFT dağıtmış. Kahraman’ın verdiği bilgiye göre sektörde yenilikçi olan bu kampanya, global arenada vaka çalışması olarak incelenmeye başlandı.
