Hamide HANGÜL
Pandemiyle hızlı bir yükseliş sergileyen konut kiralarında son dönemde sözleşme kiraları ile piyasa kiraları arasındaki makas açıldı. İstanbul Gayrimenkul Değerlemenin, Sahibinden.com ilan verileriyle hazırladığı ve piyasa kiralarındaki değişimi ölçen kira ilan fiyatları son bir yılda yüzde 42 artış sergiledi. Buna karşın, yenilen kontratları, devam eden kiraları temsil eden ve TÜİK’in açıkladığı gerçek kira artış oranı Şubat 2025’te yüzde 97 olarak gerçekleşti.
Böylelikle sözleşme kiraları, yıllık yüzde 39,5, son 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre yüzde 53,8’lik enflasyonu da aştı. Konut piyasasındaki gelişmeleri konuştuğumuz İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortak Dr. Ahmet Büyükduman, kira piyasasında ilginç gelişmeler yaşandığını, kontrat kiraları ile piyasa kiralarının ters tarafta açıldığını belirterek, kira ilan fiyatlarındaki artışın yüzde 42’lik oranla enflasyona yakınsadığını söyledi.
“Yeni tutanlar daha ucuza oturuyor”
Bugün piyasada boş konut tutanların, mevcut kiracılardan daha ucuza oturabildiğini vurgulayan Büyükduman, boş konut kiralarında enflasyona yakın yüzde 42’lik bir artış yaşanırken, gerçek kiralarda ise yüzde 100’e yakın bir artış görüldüğünü belirtti.
Büyükduman, sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu nasıl oldu? Kira artışında yüzde 25 sınırının kaldırılmasıyla kiralarda bir düzeltme hareketi başladı. Yani mevcut, devam eden kontratlı kiralar, piyasa kirasına yakınlaştırılmaya, uyumlaştırılmaya çalışılıyor. Çünkü artış sınırıyla geride kaldılar piyasaya göre, şimdi onun düzeltmesini yapıyorlar sözleşme kiralarında. Bunun da etkilerini görüyoruz. Örneğin, kontratlı kiralar için TÜFE’nin alt kalemi olan gerçek kirada yıllık artış yüzde 100’e yakın.
Bir başka gösterge daha var, o da Merkez Bankası’nın perakende ödeme sistemleri. Orada ödenen kirada yıllık ortalama değişim yüzde 90. Bu bize şunu söylüyor: Mevcut kontratlar ciddi ölçüde artıyor. Ancak öbür taraftan, piyasada kiralık boş konutlarda enflasyon kadar bir artış var. İstanbul’da konutların ilan kiralarındaki artış yüzde 42 düzeyinde, yani enflasyona yakınsadı. Kontrat kiraları, piyasa kiralarını aşmış durumda şu anda.”
“Mayıstan sonra yeniden hareketlenir”
Piyasa ve sözleşme kiralarına yönelik bir örnek de veren Büyükduman, “Diyelim ki geçen yıl 10 bin liraya konut kiraladınız, bu yıl piyasa kirası 14 bin lira. Fakat kira artışları 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapıldığından sözleşme kirası da 15.600 lira oluyor, ancak aynı evi piyasada 14 bin liraya bulabiliyorsunuz” dedi. Bu durumun bir süre daha devam etmesini beklediğini dile getiren Büyükduman, “Nisan-mayıs başına kadar bu şekilde sürer, sonra tekrar kira fiyatlarının hareketleneceğini düşünüyorum” değerlendirmesi yaptı.
Hızlı yükseliş ödeme gücünü etkiliyor
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kiralardaki artış geri gelmeye başlayacaktır bir süre sonra. Bunun öncü göstergesi de kiralık ilanlarındaki geri çekilme, yani artış oranlarının azalması.
Benim beklentim makasın açılmaması yönünde olur. Şubat ayı enflasyon verisinde konut enflasyonu yüzde 70,81 seviyesinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bu rakamın önümüzdeki aylarda azalmasını beklerim. Çünkü yakın geçmişte kira rakamları çok hızlı ve yüksek oranda artması nedeniyle gelinen seviye itibarıyla kirayı ödeyebilecek kesimin giderek sınırlandığını düşünüyorum.
2025 yılı için kira rakamlarında sürdürebilir kiracı ve kira rakamının belirleyici olacağını düşünüyorum. Bunun da öncü göstergesi kiralık ilan rakamlarındaki artışın sınırlanması, yani aynı şekilde artsaydı ilan kiraları da aynı oranda artardı. Ancak kiralık ilan rakamlarındaki artış daha sınırlı. Kira sözleşme süreleri de ağırlıklı ocak ve şubat aylarında olduğunu düşünürsek, yenileme artışları da bir süre sonra yavaşlayacaktır.”
