İstanbul
Sitelerde yüksek aidatlar, hesap vermeyen yönetimler, denetimsizlik ve harcamalarla ilgili bilgilere erişimin kısıtlı olması ile suç örgütlerinin yönetimleri ele geçirme girişimlerine karşı harekete geçen Bakanlık, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “Tesis Yönetim Hizmetleri”ne ilişkin mevzuat düzenlemesi üzerinde çalışıyor.
Düzenlemeyle sitelerin yönetiminde faaliyet gösterecek şirketler, Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Faaliyetler ve yapılan harcamalar yine Bakanlıkça yetkilendirilecek bağımsız denetim şirketlerince gözden geçirilecek.
Denetimlerin yılda en az bir kez yapılmasının zorunlu olacağı düzenlemeyle kat malikleri denetim talebinde bulunabilecek.
Ayrıca, kat maliklerinin iskan ettikleri yapıların yönetimine dair bilgi ve belgelere sistem üzerinden şeffaf erişimi için Bakanlıkça kurulacak elektronik yazılım sisteminin ortak kullanıma açılması amaçlanıyor.
“Düzenleme, usulsüzlük ve yolsuzluklara koruma kalkanı olabilecek”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, AA muhabirine, sitelerde yaşanan sorunların bazen insanlar için katlanılamaz duruma geldiğini söyledi.
Bakanlığın Tesis Yönetimi Genel Müdürlüğü kurmasının çok doğru olacağını dile getiren Kiraz, “Türkiye’de site hayatı ciddi şekilde çoğaldı. Buna paralel olarak kayıt dışılık ve yolsuzluk da oluştu. Mevcut tüm süreçler denetlenmediği için ilk aşamada Bakanlık tarafından genel müdürlük kurulması doğru bir adım oldu. Bakanlık, profesyonel olarak yöneticilik yapacak şirketlere bir standart belirliyor. Buna eğitimler, sermaye yeterliliği, çeşitli standartlar, kıstaslar getirecektir.” dedi.
Kiraz, teminat sunulması mecburiyetinin de gelebileceğini, yönetim şirketinin birtakım usulsüzlükler yaptığı takdirde bedelinin teminattan kullanılabilmesine imkan sağlanabileceğini ifade etti.
Bakanlığın bu düzenlemesiyle şeffaflaşmanın sağlanacağını, maliklerin çalışacağı şirketin yönetimini tanıyacağını, kat maliklerinin seçebilmesi açısından yetki almış firmayla çalışmanın güvence oluşturacağını aktaran Kiraz, bunun usulsüzlük ve yolsuzluklara karşı koruma kalkanı olabileceğini anlattı.
Kiraz, sitelerdeki iç denetimlerin çoğunlukla genel kurullarda yönetim kurulunun isteği doğrultusunda oluştuğuna dikkati çekerek, “Bakanlık, Türk Ticaret Kanunu’ndaki dış denetime tabi şirketlerde olduğu gibi dış denetim zorunluluğu getiriyor. Şimdi şirket sertifikalı ve sermaye yeterliliği varsa belli güvence verecek ama yine de bu şirket usulsüzlükler yapabilir. Yapılacak dış denetimlerle şirketin hizmet, personel alımları ve ödemeleri takip edilebilir. Denetçi varsa usulsüzlükleri savcılıklara şikayet ederek, kişilerin cezalandırılması yolunu açabilir.” diye konuştu.
Düzenlemelerin doğru ve faydalı olacağını vurgulayan Kiraz, buna karşılık 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevcut yapılara uygun olmadığı için ileride değiştirilmesini beklediklerini kaydetti.
Bakanlıkça, kat maliklerinin yönetimlere ilişkin bilgi ve belgelere sistem üzerinden şeffaf erişimi için elektronik yazılım sistemi kurulmasının önemli ve değerli olduğunu dile getiren Kiraz, şunları söyledi:
“Bir binada daire satın alırken veya kiralarken mutlaka yönetim planı okunmalı. Yani yönetim planına göre o sitede aidatların ne şekilde toplanacağını öğrenmelerini kesinlikle öneriyorum. Okumadığımızda çok ciddi mağduriyetler ortaya çıkıyor. Özellikle kat malikleri hatta maliklerden vekalet alarak kiracılar da genel kurullara katılmalı. Varsa raporlara itirazlarını yapıp genel kurul tutanağına geçirmeliler. Eğer tüm süreçlerde hukuka aykırılıklar olduğunu görüyorlarsa bunları mutlaka yazılı hale getirmelerini, ilgili kurumlara yani önce kendi iç denetimine bildirmelerini, ardından da eğer birtakım usulsüzlük ve yolsuzluklar görüyorlarsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesi kapsamında hakimin müdahalesi yolunu mutlaka tercih etmelerini öneriyorum.”
“Veri tabanı sistemin daha şeffaf işlemesine destek olacaktır”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1965’te kabul edildikten sonra birçok kez değişikliğe uğradığını ancak yapılanların “yama” şeklinde kaldığını vurguladı.
Yüksel, Bakanlığın site ve tesislerdeki yönetim sistemini ele almasının çok önemli olduğunu belirterek, “Site yönetimi ve işletmesinin belli lisans alan şirketlerce işletilebilmesi, bunların kar oranlarının belli ve şeffaf olması hem malikler hem de kiracılar açısından yararlı olacak. Böylece kiracılar da almadıkları hizmetler veya sorumlu olmadıkları giderlerin ödemesinden kurtulacaklardır. Yönetim şirketlerinin doğrudan Bakanlığa ait bir veri tabanında, aldıkları kararlar, genel kurul kararları, işletme projeleri alım ve harcamalarının yer alması, bu alanda belli kalite getirecektir. Diğer taraftan hem maliklerin hem de kiracıların bu sisteme istedikleri zamanda veya en azından belli zamanlarda girebilmesi, sistemin daha şeffaf işlemesine destek olacaktır.” değerlendirmesini yaptı.
Bu alandaki belirsizliğin ve suistimallerin kanundaki yetersizlikten de kaynakladığına işaret eden Yüksel, Türk Borçlar Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunan gider, aidatlar ile kiracı ve mal sahibinin sorumluluk kurallarının da ele alınması gerektiğini söyledi.
Bu kanunlarda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelikle belirsizliklerin giderileceğini aktaran Yüksel, “Mevcut haliyle her iki yasada açık olmayan hükümler içerdiği için taraflar mağdur olmaktadır. Site yöneticiliği, Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanmalıdır, bu alandaki Bakanlık çalışmaları çok faydalı olacaktır. Meslek standardı hazırlanmalı, yönetici şirketlerin sermayesi güçlü olmalı, site yönetimlerindeki şikayetler giderilmesi için şeffaf yazılım üzerinden yürütülmelidir. Bu yazılım sisteminin, Bakanlık üzerindeki bir yazılım aracılığıyla yürütülmesi yararlıdır.”
